因城施策日趋精准:苏州两个半月三度加码调控

  7月24日晚间,时隔两个月,苏州楼市调控再升级,此次调控主要表现为限购升级、扩大限售范围两个部分。外地户籍由原社保或个税2年内满1年调整为3年内连续满2年;由原园区和新区部分地区限售调整为苏州6区均限售,新房3年限售、二手房5年限售。

  亿翰智库研究总监张化东认为,此次苏州市调控政策的收紧是继5月苏州工业园区政策收紧后(新房限售3年,二手房限售5年)的又一次收紧,限售范围扩大至苏州市区。此次政策调整符合“房住不炒”的政策基调,坚持落实地方政府主体责任,实施“一城一策,因城施策”,打击市场投资投机性需求。

  业内人士对苏州调控升级并不意外,苏州也不是第一个将社保缴纳年限提高到5年的城市。此前,西安在6月20日将非户籍购房者的资格要求提高到5年社保。

  值得关注的是,此次苏州调控升级,常熟、张家港两个区没有被纳入其中。牵一发而动全身,市场对苏州此次调控升级给行业与个人消费者带来的影响已有反应。一名房企人士认为,此轮调控会打击炒房,让市场进一步降温;上半年拿高价地的房企,后面会直接受到影响;需求外溢,相邻城市无锡、常熟或受益。

  政策“打补丁”

  今年以来,苏州正进入调控深水区:5月11日,苏州出台调控新政,主要是高新区和园区新房限售三年,园区二手房限售五年;5月16日又补充出台了学区房的政策细则,园区将调整新购住房学位政策,从“五年一学位”调整为“九年一学位”。同时,对于人才住房政策,要求园区范围内的项目,房地产开发企业必须在人才优先购买后,方可公开销售剩余住房。

  5月发布调控政策之后,苏州园区与新区的投资需求被遏制,购买需求溢出到周边城区,市场预期随之改变。一名业内人士评价称,“消费其实本质上是冲动的,没有预期就不会有冲动”。从上海中原提供的数据可见,消费者预期已从原来火爆的园区和新区转到相城区。苏州园区成交面积从5月份的3.1万平方米下降到6月的2.8万平方米;平均成交价格从3.6万元/平方米下调到了3.4万元/平方米。与此同时,相城区成交面积从5月的1.6万平方米涨到6月的1.8万平方米;平均成交价格从2.4万元/平方米涨到2.5万元/平方米。此外,截至7月21日,苏州全市库存仅剩3.6万套,不少中介机构测算全市新房去化周期仅5.9月。

  一名分析师指出,调控政策一般在市场过冷的时候定向宽松:如2018年4季度各地楼市步入下行通道,不少城市陆续出台了以人才购房补贴等温和措施为主的定向宽松政策,防止楼市大幅波动。苏州也在2018年11月放宽人才购房限制。

  因此,不难理解在市场价格上涨压力下,苏州再度出台新政。正如张化东所说,此次苏州政策的收紧,政策双向性特征更明显,城市内政策或松紧并存,未来或有更多城市根据自身特点调整政策。

  土地市场升温

  另一方面,从苏州的土地市场现状也可看出楼市有降温需求。7月25日,苏州新政颁布的第二天,苏州信达置业有限公司以2.7亿拿下一幅位于城区中心的常熟宅地,成交楼面价约1.6万元/平方米,溢价率25.34%。

  一份来自同策咨询的研究报告显示,上半年核心华东地区二线城市土拍回暖,苏州也不例外,今年上半年,苏州土拍平均楼板价1.5万元/平方米,远远超过2017年的1.1万元/平方米。

  前几年,一批房企下沉三四线城市。华东地区三四线城市地价高点及快速上涨年份集中在2017-2018年,2018年4季度起普遍进入土地价格调整期。从上半年华东地区城市地价涨幅来看,2019年同比收窄,部分城市地价出现回调;核心城市周边地价仍然保持一定热度。

  2019年5-7月,银保监连续规范地产融资。有关部门5月底收紧了部分连续拿高价地块的房企在公开市场融资。此外,在前期高价地项目未能妥善解决、上半年销售回款不力情况下,房企拿地逻辑不得不进行调整。

  另一方面,从房企提供的数据来看,项目开盘认筹率于5月回落:长三角多数城市三四月开盘去化率持续走高,但5月后开盘去化率普遍降低,尤其是浙江部分城市。

  上述同策咨询研报显示,1-5月,苏州土拍热度较高,房企参拍热情高涨,溢价率逐月递增,5月达50%的历史高位。在此背景下,6月苏州宅地0出让,节奏明显受到控制。

  不过,有房企人士认为,苏州这一波政策高压下,周边的无锡、常州等地房价或面临上涨压力。有代理机构预测,目前无锡成交量处于下行通道,预计销量将在2019年4季度初开始反弹,并于2020年12月达到波峰。

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